Investoren für ehemaliges Bauhof-Grundstück gesucht

Die Stadt Harsewinkel beabsichtigt, das Grundstück Lütgenbrede 20 (ehem. städt. Bauhof), Größe 7.730 qm zum Preis von mindestens 280 € / qm  an Investoren zum Bau von Wohnungen im innerstädtischen Bereich Harsewinkels zu veräußern.

Dieser Preis beinhaltet die Kosten für die äußere Erschließung des Grundstücks, sowie Kanal- und Wasseranschlussbeiträge. Zusätzlich sind jedoch noch die Kosten für die jeweiligen Hausanschlüsse von den jeweiligen Bewerbern zu tragen. Alle auf dem Grundstück geplante Bauvorhaben müssen innerhalb eines Zeitraumes von 2 Jahren nach Ankauf bezugsfertig errichtet werden.

Baurechtlich würde ein Vorhaben auf der Grundlage des § 34 BauGB beurteilt. Einen Bebauungsplan für diesen Bereich gibt es nicht. Baugenehmigungsbehörde ist der Kreis Gütersloh. Mit der Behörde wurde im Vorfeld abgeklärt, dass eine max. 2 – geschossige Bauweise mit ausgebauten Dachgeschoss ( kein Vollgeschoss), bzw. ein deutlich abgesettes Staffelgeschoss (kein Vollgeschoss) auf diesem Grundstück möglich ist.

 Die Erschließung des Geländes erfolgt über die Straßen „Lütgenbrede“ u. „Am Abrocksbach“. Es wird erwartet, dass die Zufahrten zu den Gebäuden zu jeweils ca. 50 % auf die beiden Anliegerstraßen aufgeteilt werden. Die innere Erschließung auf dem Grundstück selbst gehört zum Leistungsbild des Investors. Alle erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachzuweisen, wobei noch ein konkreter Schallschutznachweis in Zusammenhang mit der Anordnung der Stellplatzflächen durch ein Fachbüro im konreten Baugenehmigungsverfahren der Baugenehmigungsbehörde vorzulegen ist.

Der Abbruch der derzeit vorhandenen Gebäude erfolgt durch die Stadt. Der Eichenbestand an der Westgrenze des Grundstücks ist zwingend zu erhalten, der übrige Baumbestand, sollte, so weit möglich, erhalten werden.

Den Bewerbern steht es frei, wie sie ihr geplantes Projekt präsentieren. Die Stadt muss durch die Bewerbungen in die Lage versetzt werden, auf der Grundlage der nachfolgend aufgezeigten Bewertungsmatrix die einzelnen Bewerbungen in eine Rangfolge zu stellen.

 Auf der Grundlage dieser ermittelten Rangfolge wird die Verwaltung dem Rat der Stadt einen Veräußerungsvorschlag zur abschließenden Entscheidung vorlegen.

Der Rat ist rechtlich nicht gebunden, diesen Vorschlag zu übernehmen. Da der Rat die Bewertungskriterien und deren Gewichtung im Vorfeld befürwortet hat, wird der Vergabevorschlag, basierend auf der Matrix, vorraussichtlich in hohem Maß Einfluss auf die Veräußerungsentscheidung nehmen.

Matrix zur Bewertung der einzelnen Bewerbungen:

Unterschieden wird zwischen I Basispunkten und II Kriteriumpunkten.

 I Basispunkte
Die Anzahl der eingehenden Bewerbungen bestimmt die „Basispunktzahl“
Beispiel:  6 Bewerbungen =  6 Basispunkte oder 8 Bewerbungen =  8 Basispunkte usw.
Gleichzeitig wird mit der Basispunktzahl der jeweilige Stand/Rang im Gesamtfeld der Bewerber bei den einzelnen Kriterien festgelegt.
Annahme: 6 Bewerber insgesamt.
Der Favorit erhält 6 Basispunkte, der zweite 5 Basispunkte, der dritte 4 Basispunkte usw.
Diese „Basispunkte“ werden mit einem Faktorwert bei den verschiedenen Kriterien multipliziert. Dieser Rechenwert wird abschließend aufaddiert. Für den  Bewerber mit der höchsten Punktzahl formuliert die Verwaltung eine Ankaufsempfehlung an den Stadtrat.

II Kriteriumpunkte
1.Kaufpreis
Hier beträgt der Faktorwert 7
Bewertet wird die Höhe des angebotenen Ankaufspreises (als Mindestkaufpreis werden 280,00 € / qm vorgegeben)
Berechnungsbeispiel: 6 Bewerber
Der Bewerber mit dem höchsten Gebot erhält 6 Basispunkte, multipliziert mit dem Faktor 7
Ergebnis = 42 Matrixpunkte
Das Angebot mit dem zweithöchsten Gebot erhält 5 Basispunkte, multipliziert mit dem Faktor 7
Ergebnis = 35 Matrixpunkte
usw.

2. Wohnraumangebot
Hier beträgt der Faktorwert 5
Bewertet wird das Gesamtangebot unter dem Gesichtspunkt der Vielschichtigkeit. Je mehr unterschiedliche Wohnungstypen, desto höher die Einstufung. Des Weiteren wird der Flächenanteil an barrierefreiem Wohnraum betrachtet.
Berechnungsbeispiel: wieder 6 Bewerber insgesamt
Der Bewerber mit dem größten Variantenmix und dem größten Flächenanteil an barrierefreien Wohnraum erhält 6 Basispunkte, multipliziert mit dem Faktorwert 5
Ergebnis = 30 Matrixpunkte
Das Angebot mit dem zweitgrößten Variantenmix erhält 5 Basispunkte, multipliziert mit dem Faktorwert 5
Ergebnis = 25 Matrixpunkte
usw.

3. Gestaltung der Gebäude
Hier wird der Faktorwert 7  angesetzt. Ansonsten deckt sich die Berechnung mit dem Kaufpreiskriterium zu. Beurteilt werden sowohl das Einzelvorhaben, wie auch die Einbindung in das Umfeld. Bewusst werden in diesem Kriterium keine konkreteren Forderungen formuliert, mit der Erwartung, eine möglichst große Bandbreite unterschiedlicher Projektplanungen mit vielen individuellen Ansätzen vorgelegt zu bekommen.  

4. Energieverbrauch
Hier wird der Faktorwert wie folgt festgelegt: Der Faktorwert 6 als beste Bewertung. Dieser Wert wird für eine Planung mit dem Nachweis KfW 40+vergeben. Das bedeutet, ein entsprechend erstelltes Gebäude ist um 60 % besser, als ein Gebäude nach der derzeit gültigen Energieeinsparverordnung und erzeugt mehr Energie als es selbst benötigt.
Der Faktorwert 5 als zweitbeste Bewertung. Die zweitbeste Stufe wäre ein Gebäude, welches ausschließlich den KfW 40 Standard erfüllt.
Der Faktorwert 4 als drittbeste Bewertung. Die drittbeste Stufe wäre ein Gebäude mit dem Standard KfW 55. Hier würde ein entsprechend geplantes Gebäude 45 % bessere Energiedaten haben als ein Gebäude nach der derzeit gültigen NF.
Der Faktorwert 3 als viertbeste Bewertung
In dieser letzten Stufe wäre ein Gebäude einzureihen, welches die aktuellen Anforderungen der NF erfüllt. Einen kleineren Faktorwert gibt es in diesem Kriterium nicht. Berechnungsbeispiel: wieder 6 Bwerber. Von diesen 6 Bewerbern erfüllt kein Gebäude den Standard KfW 40+, 2 Bewerber erfüllen bei den eingereichten Gebäuden den Standard KfW 40 und 4 Bewerber erfüllen den Standard KfW 55. Somit ergibt sich für die beiden Bewerberber mit dem Standard KfW 40 folgende Matrixpunktberechnung:

6 (Basispunkte) x 5 (Faktorwert 5  für KfW 40 Standard)
Ergebnis = 30 Matrixpunkte
Für die übrigen Bewerber ergibt sich jeweils folgende Matrixpunktberechnung:
6 (Basispunkte) x 4 (Faktorwert 4 für KfW 55 Standard)
Ergebnis = 24 Matrixpunkte

 5. Gestaltung der Außenbereiche/Freiflächen
In Anbetracht des zu erwartenden hohen Ausnutzungsgrades bei der Bebauung ist die Möglichkeit der Gestaltung verbleibender Freiflächen sehr gering. Im überwiegenden Teil werden diese für Stellplatzflächen benötigt.
Somit wird dieses Kriterium mit dem Faktorwert 3 bewertet.
Ansonsten gilt das Berechnungsmodel wie bei den anderen Kriterien.

Die Addition aller Matrixpunkte führt letztendlich zur Veräußerungsempfehlung der Verwaltung an den Rat. Abgebetermin für die Bewerbung ist Freitag, der 28.4.2017. Alle nach dem Abgabetermin eingehenden Bewerbungen finden keine Berücksichtigung im Auswahlverfahren.

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